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政府出招抑樓市 勿怕「八萬五」


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「八萬五」是港人夢魘,前財政司司長梁錦松發樓市預警,指數年後住宅供應增加,若按揭利率又回升,擔心再現「八萬五」樓市大跌。

誠然樓市凶險日增,但政府不能因此手軟,要繼續增供應,否則讓泡沫更大,日後跌得更傷。

讓泡沫更大 日後跌得更傷

樓價升跌,政府從來都是左右做人難。樓價升,未能置業的市民不滿,要求政府出手,但樓價跌,則影響已置業者,若然是大跌,更會造成大批負資產,引發經濟社會動盪。

曾在樓市低迷時期當官的梁錦松,前日便指出,97年樓價大跌,「八萬五」政策並非導致樓價大跌的唯一因素,實質利率急升才是罪魁禍首。他明言,現時本港樓市有可能重蹈「八萬五」覆轍。

言論引來網民熱烈討論,有網民指,是否終於等到樓價下跌的時機了?但亦有網民指,按揭利率在97年時超過10厘,現時則只有2.5厘,距離仍遠,且住宅供應依然緊張,內地人又來搶樓,質疑就算供應升、息口高,也難令樓價在數年內下跌!

樓價近年飛升,上周五公布的中原城市領先指數(CCL),達到119.13,相較97年的高峰102.93,還要高出15.7%,輿論不是說哪私人屋苑單位呎價破頂,就是哪間二手居屋單位價格又創新高。但是,樓價高的背後還是危機重重,現行處於低息環境,正如梁錦松所說,加息將對各項投資包括買樓等有很大影響。

去年第三季,本港的供樓負擔比率為50%,即供樓市民用一半收入供樓,財政司司長曾俊華去年便估計,若加息3厘,負擔比率將升至65%的高水平。

當然亦有人指,97年的供樓負擔比率高至87.1%,是否能相提並論?

樓價佔家庭入息 已超越97

樓市凶險的另一警號,還有樓價佔家庭入息中位數的比例,已超越97年。早前美國機構Demographia一份報告指出,樓價負擔相對收入比達到13.5倍(以本港樓價中位數381萬元,家庭每年入息中位數28.2萬元,不吃不喝也要13.5年才能買樓),是全球最難置業的地方;據東亞銀行的資料,97年本港的樓價與家庭入息中位數比例,則是9.3倍。

現時供樓負擔比率偏低,是因利率低做成的現象,樓價與家庭入息相比,早已達至遠超97年的負荷水平,故一旦加息,後果難料。

據美國聯儲局指出,加息的前提,是待美國失業率回落至6.5%,及通脹率高於2.5%,芝加哥聯儲銀行行長艾雲斯估計,失業率有可能在2015年跌至6.5%。若美國2015年加息,屆時本港房屋供應亦增加,確有可能令樓市調整,但港府也不能因懼怕未來樓市有大跌風險,而減少出手遏抑樓市!

樓市泡沫難防,港府要做的,正是防止泡沫再急速漲大,若然不趁現時繼續增加樓市供應,又或者金管局出招遏抑按揭成數等,樓市泡沫愈來愈大,終有一日爆破時,供樓市民豈非跌得更傷更慘?

須防置業風險 市民要三思

再者,要知道前特首董建華在97年,擬每年推8.5萬個公私營單位,數字龐大,但是如今土地供應緊張,據特首梁振英剛公布的施政報告,未來5年內可落成約7.5萬個新公屋單位,即每年1.5萬個,16/17年度起4年內落成約1.7萬個新居屋單位,即平均每年4,250個;私樓方面,則是未來3至4年有6.7萬個,組組數字相加,最多亦只得每年4萬至5萬個公私營單位,與當年的8.5萬,實在相差甚遠!

政府要提防樓價泡沫,必要時出手,但市民更要知道的是,無論樓價升、樓價跌,終歸作最後置業決定的人,還是市民自己。政府官員一再呼籲市民,須提防置業風險,究竟是否真要買樓?自己的負擔能力又如何?需自己三思而行。



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